Samotne, starsze osoby mogą zabezpieczyć swoje interesy, korzystając z rozwiązania jakie przewidują przepisy kodeksu cywilnego. Formą takiego zabezpieczenia jest zawarcie umowy o dożywocie i przeniesie własności nieruchomości na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie. Niniejszy artykuł prezentuje cechy charakterystyczne tej umowy oraz prawa i obowiązki stron.
Spis treści
Czym jest umowa o dożywocie?
Jest to stosunek zobowiązaniowy, który pełni przede wszystkim funkcję alimentacyjną. Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości (zbywca) zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. Ten z kolei zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie. Przedmiotem tej umowy może być wyłącznie nieruchomość. Zbywcą (tzw. dożywotnikiem) może być tylko osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości. Umowa o dożywocie zawierana jest na czas nieokreślony, zawsze w formie aktu notarialnego.
Cechy charakterystyczne umowy
Dożywocie jest prawem osobistym, majątkowym, niezbywalnym i niedziedzicznym. Wygasa wskutek śmierci dożywotnika. Może być ujawnione w księdze wieczystej nieruchomość. Cechą charakterystyczną tego stosunku zobowiązaniowego jest wierzytelność dożywotnika o dostarczenie środków utrzymania wobec każdoczesnego właściciela obciążonej nieruchomości. Oznacza to, że każdy kolejny nabywca nieruchomości odpowiada osobiście i rzeczowo za wykonanie zobowiązania. Świadczenia przysługujące dożywotnikowi zwykle określa sama umowa, jednakże w razie braku szczegółowych postanowień, nabywca zobowiązuje się do świadczeń wskazanych przez ustawodawcę w przepisach kodeksu cywilnego.
Zmiana treści stosunku dożywocia
W przypadku nadzwyczajnej zmiany okoliczności, gdy nie można wymagać od stron, by pozostawały w bezpośredniej styczności, możliwa jest zmiana wszystkich lub niektórych uprawnień, wynikających z umowy na dożywotnią rentę. Wysokość renty zawsze odpowiada wartości tych uprawnień. Z takim żądaniem może co do zasady zarówno dożywotnik jak i nabywca obciążonej nieruchomości. Natomiast w razie jej zbycia przez zobowiązanego, żądanie zmiany dożywocia na dożywotnią rentę przysługuje tylko dożywotnikowi.
Obowiązki nabywcy nieruchomości
Nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy nieruchomości lub bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Jest zobowiązany do świadczeń ściśle określonych w umowie. W razie braku takich postanowień, ustawodawca nakłada na niego następujące obowiązki:
- przyjęcie dożywotnika jako domownika,
- dostarczenie mu wyżywienia, ubrania,
- zapewnienie pomocy i pielęgnacji w chorobie,
- zapewnienie własnym kosztem pogrzebu.
Zakończenie stosunku zobowiązaniowego
Jak zostało to wskazane powyżej, umowa o dożywocie wygasa z chwilą śmierci dożywotnika. W szczególnych przypadkach może być rozwiązana wcześniej przez sąd na żądanie każdej ze stron. Orzeczenie sądu powoduje wygaśniecie prawa dożywocia i przenosi własność nieruchomości z powrotem na dożywotnika. Rozwiązania umowy nie może dochodzić jedynie dożywotnik, będący osobą bliską zbywcy nieruchomości, ponieważ nie jest stroną umowy. Istnieje również możliwość domagania się uznania umowy dożywocia za bezskuteczną, jeśli zostanie udowodnione, że zbycie nieruchomości spowodowało niewypłacalność dożywotnika.
Umowa o dożywcie jest obwarowana szeregiem obostrzeń prawnych z tej racji, że dotyczy przeniesienia prawa własności nieruchomości oraz zabezpiecza interesy starszych osób. Jest gwarancją spokojnej starości, utrzymania i należytej opieki, aż do śmierci.
